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¿Como empezar el camino de convertirse en inversor* inmobiliario?

Pregunta: quiero comprar una casa en la que tengo planeado vivir, pero luego de un tiempo quisiera mudarme y alquilarla, así puedo tener mi primera inversión inmobiliaria. ¿Qué debo hacer?

Esta fue una pregunta de una amiga que me contacto a través de las redes sociales. ¿Como empezar el camino de convertirse en inversor* inmobiliario? La verdad es que no hay una sola vía y todo depende completamente de las circunstancias personales de cada uno. Eso sí, desde mi punto de vista, toda persona que quiere involucrarse con el mundo inmobiliario puede hacerlo, solo es cuestión de encontrar la estrategia que se ajusta a la realidad del aspirante a inversor.

Si tu plan es vivir en la propiedad un tiempo para luego cambiarte de casa y alquilarla, entonces deberías empezar con ese fin en mente. Es decir, pregúntate y decide con antelación por cuanto tiempo piensas vivir allí, quien será tu cliente final (el inquilino), a quien ves viviendo en esa propiedad pagándote un alquiler una vez que te hayas mudado, etc.

Es importante que tengas cuidado al comprar una propiedad en la que piensas vivir un tiempo y luego rentar. El error que la inmensa mayoría de las personas comete al principio del camino a convertirse en inversor profesional, es imaginarse a ellas mismas como sus propios inquilinos. Eso es un error, porque muchas veces las propiedades que nos gustan para vivir puede que sean muy caras, que no estén ubicadas cerca de las zonas en las que a los inquilinos les gusta vivir o que simplemente en esa zona en la que queremos vivir no hay una buena demanda por parte del mercado de alquiler. También hay que tener en cuenta factores como vecinos y leyes locales o nacionales que puedan perjudicar al inversor inmobiliario. Hay muchas asociaciones de vecinos que pueden incluso llegar a prohibir el alquiler del inmueble a terceros en ciertos edificios y urbanizaciones. Aléjate como de la peste de comprar en nuevas urbanizaciones y zonas en desarrollo, porque hasta que la zona se desarrolle y empiece a ofrecer buenos servicios como tiendas, transporte, supermercados, etc puede pasar mucho tiempo y definitivamente lo vas a notar a la hora de tratar de alquilar.  También evita comprar en edificios de nueva construcción o sobre plano (proyectos de edificación que aún no se han concluido), particularmente evita desarrollos que son promocionados para inversores y no para familias o la “gente común”. 

¿Cuáles son los principales factores a tener en cuenta?

Empecemos por el precio de la propiedad. Como inversor se supone que quieres una rentabilidad de tu inversión. Tu trabajo es encontrar un inmueble en el que puedas cobrar la máxima renta posible con la mínima inversión posible. Aquí es cuando tienes que ponerte tu traje de inversor y pensar en la palabra mágica: rendimiento. El rendimiento (o yield en inglés) es el porcentaje de dinero que obtengo en un año relativo al valor del inmueble. Otra manera de cuantificar tu ganancia potencial es utilizando lo que se conoce como el “retorno de la inversión” (ROI en inglés). Estos temas requieren un capítulo especial que estaré escribiendo y publicando pronto.

Luego es importante enfocarse en la zona en donde la propiedad está ubicada o en donde te gustaría vivir. Evidentemente, no quieres comprar en una zona en donde tu seguridad, la de tu inmueble y posteriormente tu futuro inquilino puedan estar en riesgo. Tampoco quieres comprar en la mejor zona de la ciudad en donde los precios pueden ser excesivos y la rentabilidad a la hora de alquilar muy baja o sencillamente nula.

Siguiendo con el tema de la zona, los tres principios de inversión inmobiliaria exitosa son:

  1. Ubicación
  2. Ubicación
  3. Ubicación

No, no es un error. La ubicación determina el éxito del inmueble a la hora de alquilar, siempre. Asegúrate que tu inversión está cerca de transporte público y zonas de compra, ocio y recreación. Buenos colegios cerca son siempre un plus.

Si vas a usar un préstamo hipotecario, es muy importante que te asegures que la renta media de inmuebles en esa zona no solo cubrirá tu cuota mensual (o letra) de la hipoteca, sino que la excede como mínimo en 25% aunque idealmente  debería exceder en un 50%. Ten en cuenta que las condiciones económicas pueden variar a lo largo de los años, incluida la tasa de interés hipotecario. Asegúrate que en esa zona el precio del alquiler siempre ha sido mayor que la cuota mensual de hipoteca independientemente de las variaciones de la tasa de interés del crédito que estas pidiendo para comprar el inmueble. En otras palabras, asegúrate de que en la zona que estas estudiando hay buena demanda de alquiler y la gente está dispuesta a pagar por ello. Para más información sobre este tema, estaré publicando un artículo sobre hipotecas.

¿Una vez alquilada la propiedad, piensas tratar con el inquilino directamente o vas a usar un agente? Esto es importante, sobre todo si piensas tratar directamente con el inquilino. Si ese es el caso, piensa qué  tipo de gente atrae la zona y el tipo de propiedad que piensas comprar, ya que manejar inquilinos y propiedades puede demandar mucho tiempo y ser muy frustrante, particularmente si el tipo de inquilino que va a atraer tu propiedad no es adecuado a tus expectativas.    

Piensas alquilar por noches o periodos cortos a través de websites como booking.com / airbnb.com o piensas alquilar a una sola persona o familias por periodos tan largos como sea posible? Deseas alquilar toda la propiedad o habitaciones individuales?  Esto debe ser también tomado en cuenta antes de comprar.

¿Por cuanto tiempo piensas vivir en esa propiedad? Recuerda que todo inmueble que compres realmente será una inversión en el momento que lo alquiles y empieces a obtener beneficios, no antes.

En conclusión, si empiezas tu camino de inversor comprando una propiedad en la que planeas vivir por un tiempo, hay varios aspectos que tienes que considerar cuidadosamente para asegurarte que tu decisión a la hora de comprar es la adecuada. No es una decisión fácil y además del reto de encontrar un buen lugar para vivir de acuerdo a tus expectativas y posibilidades, luego tienes que asegurarte que es atractivo para tus futuros inquilinos y es adecuado y rentable desde el punto de vista de inversión.  

Para terminar, un consejo: si ves una casa que “te enamora”, aléjate!. Lo más probable es que estés pensando con corazón de consumidor (o comprador) y no con mente de inversor. Es posible que al comprar esa propiedad pagues mucho más dinero del que deberías. Compra solo propiedades que te van a enamorar una vez que tú las hayas reformado a tu gusto y de acuerdo con tus planes y posibilidades, no al revés.

Espero que hayas encontrado este corto artículo de tu agrado. Para comentarios no dudes en contactarme.

*El término inversor se aplica indistintamente al sexo masculino y femenino a lo largo de este artículo.

Etiquetas: Inversion inmobiliaria Primera inversion Ingreso pasivo Como invertir Generar dinero

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